부동산 PF와 브릿지론 - 농막으로 쉽게 설명하기 (feat. 태영건설)

부동산 사업은 시행사가 건물을 지어 분양 (매매) 하고 돈을 버는 사업으로 3가지만 기억하면 된다.

• 부동산 사업 
  • 땅을 사고
  • 건물을 짓고
  • 팔아서 이득 얻는다.
• 시나리오 - 요즘 농막이 인기다. 땅을 사서 농막을 지어 파는 사업을 한다고 치자.
  • 땅을 사고
    • 우선 좋은 위치의 땅을 매입해야 한다. 당연히 돈이 필요하다.
    • 땅주인에게 땅 값의 10% 계약금을 주고 계약서를 작성한다.
    • 계약서와 함께 이 땅에 농막을 지어서 팔 계획을 가지고 금융권을 찾아간다.
    • 금융권에서는 계획서를 꼼꼼히 살펴보고 사업성이 있다고 판단되면 땅 매입 잔금을 대출해준다.
    • 당연히 사업 계획서만 가지고, 땅 계약서만 가지고 대출을 해줘야 하니 이율이 세고 기간도 짧다. (브릿지론)
    • 그 대출금은 실제 농막을 짓고, 판매를 하는 전체 사업 자금 (PF)으로부터 바로 상환 받을 것이다.
  • 건물을 짓고
    • 브릿지을 받아 땅주인에게 잔금을 치루고 땅 매입을 완료하고 농막을 지을 인허가를 받도록 하자.
    • 이제 여기에 농막을 짓고, 판매할 계획을 실행해야 한다. 이 사업 계획서로 다시 금융권을 찾아간다.
    • 금융권으로부터 이 땅에 농막을 짓고, 판매해서 이익을 얻을 사업 계획을 설명하고 대출을 받는다.
    • 금융권은 전체 사업성과 각종 인허가 상황을 보고 대출을 해준다. 이것이 본 PF 대출
    • 자, 이제 대출을 받았으니 사업을 시작해야 한다.
    • PF 대출로 받은 돈으로 우선 땅을 위해 빌린 브릿지론을 먼저 갚는다.
    • 브릿지론 대출을 상환하고 남은 돈으로 농막을 짓기 시작해야 한다.
    • 건설사를 선정하고 농막을 짓기 시작한다.
    • 인테리어 계약도 마찬가지로 잔금은 다 지으면 지불하도록 하자.
    • 이제 농막을 다 짓고, 주변 정리도 다 되어 이쁜 농막이 완성되었다.
  • 농막을 팔아서 이익을 본다.
    • 부동산에 매물로 내 놓고 홍보도 하며 농막을 구입 할 사람들을 위해 광고를 하자.
    • 이 땅과 농막을 구입할 사람이 나타나면 매매를 성사시켜 돈을 받고 그 돈으로 PF 대출을 갚는다.
    • PF 대출을 상환하고 각종 부대비용, 이자를 제외하고 남은 금액이 바로 당신의 이익이 된다.
• 금융 시나리오 - 돈을 흐름으로 보자.
  • 땅을 사고
    • 좋은 곳의 땅 값이 10억이라고 치자.
    • 땅 매입을 위한 계약을 하기 위해서는 계약금 10%인 1억이 있어야 한다.
    • 땅주인에게 1억 계약금 지불하고 계약서를 작성하고 금융권 찾아가 10억 대출을 받는다. (브릿지론)
    • 10억 대출을 받으면 땅주인에게 잔금을 치루고 땅 매입을 완료한다.
  • 건물을 짓고
    • 땅 매입이 완료되었으니 건물을 짓고 파는 본 사업을 위한 대출을 받는다. (PF 대출)
    • 땅 매입을 위해 사용된 10억과 건축비 등 사업 진행을 위한 10억 포함하여 전체 사업비 20억을 대출 받는다.
    • 대출금 20억으로 브릿지론 10억을 바로 상환을 하고 잔금 10억으로 건설사와 계약을 맺고 건물을 짓는다.
  • 건물을 팔아서 이익을 본다.
    • 실제 판매는 땅 값 10억, 건물 값 10억, 마진 10억 포함 총 30억원에 매매를 하도록 한다.
    • 30억 중 PF 대출금 20억을 상환하고, 마진 10억 중 각종 인허가 부대비용, 이자 비용 등 60%를 제외하고 약 4억을 남긴다.
    • 즉, 열심히 노력해서 자기자본 1억으로 약 400% 이득인 4억을 벌게 되는 것이다.
• 브릿지론
  • 시행사가 사업을 하기 위해 땅을 매입하기 위해 대출 받는 것을 의미한다.
  • 대출 실행하기 위해 땅 주인들과 계약서를 작성해야 한다. (90% 이상)
  • 계약서 (계약금 10% 투자)를 가지고 금융권에 사업 대출 요청
  • 사업을 시작하기 위한 땅에 대한 대출이므로 사업에 대한 리스크가 높기 때문에 보통 이율이 높고 기간도 짧다.
  • 리스크
    • 사업 실행이 안되면 대출 상환에 대한 리스크가 높기 때문에 이율이 높고 사업이 안되면 금융권도 위태해진다.
    • 사업 리스크가 있고 이율이 높으니 1금융권보다는 보통 증권회사쪽에서 많이 대출해준다.
• 부동산 PF (Project Financing)
  • 땅을 준비했으니 이제 건설사를 선정해서 건물 짓고 분양을 해서 돈을 벌어야 한다.
  • 당연히 해당 프로젝트에 대해 돈이 필요하니 금융권으로부터 PF 대출을 받아 사업 시행을 한다.
  • 일단 땅이 준비되었고, 각종 인허가도 어느 정도 완료되었으므로 사업 리스크가 적다고 판단하여 이 때에는 1금융권이 들어온다.
  • PF 대출로는 브릿지론을 우선 갚고 남은 돈은 건설비용 등에 사용되는데, 보통 돈을 관리할 수 있도록 신탁사 생성한다.
  • 건설사가 준공하고 분양도 잘 되어서 돈을 벌면 PF, 이자 갚고 남은 돈이 이익금이 된다.
  • 리스크
    • 건물을 못 지으면?
      • 건물 잘 짓도록 신탁사가 돈을 조금씩 준다.
      • 정 안되면 건설사가 PF 대출 인수하여 책임지도록 책임준공 계약하기도 한다.
      • 그래도 안되고 건설사도 뻗으면 건설사를 갈아쳐서라도 건물 짓도록 한다.
    • 분양이 안되면?
      • 건설은 다 했으나 시장 상황에 따라 분양이 안될 수도 있다.
      • 할인해서라도 분양할 수 있도록 해야 하는데, 그럼 일단 이익이 줄어든다.
      • 그래도 분양이 안되면 미분양 발생하게 되고, 돈을 벌지 못하니 PF 대출 상황을 못하게 된다.
      • 그래서 금융사는 사업에 대한 땅도 보고, 건설사도 보고, 분양 성공 예상 등으로 PF 대출 해주게 된다.
• 태영 건설 워크 아웃
  • 태영 건설의 급한 PF 대출 상환 규모는 약 480억이고, 전체 PF 잔액은 3조 2천억원 정도라고 한다.
  • PF 대출이니 땅 매입은 완료하고 PF 대출까지는 받았지만 착공도 못하는 현장도 많아, 대출 상환이 안되는 상황이다.
  • PF 대출은 건물을 짓고, 분양을 해서 돈을 벌면 상환을 해야 하는데, 원자재 값 급등에 시장 상황도 안 좋은 등 
    건설 불황기를 예측 못하고 제대로 건설 진행도 못하고 서상환도 못하고 그래서 만기 연장도 안되는 상황이다.
  • 당연히 대출 만기가 찾아오니 GG 치고 워크아웃 신청한 것이다.
  • PF 대출은 보통 1금융권에서 해주기 마련인데, 상환이 안되고 워크아웃 신청을 했다면 금융권에도 타격이 크다.